Overslaan en naar de inhoud gaan

‘De woningmarkt als ongelijkheidsmachine’

12 minuten
Monique Wessels
Spaarndammerplantsoen, Amsterdam

‘De woningmarkt als ongelijkheidsmachine’
Bovenstaand citaat is afkomstig uit het boek Uitgewoond van Cody Hochstenbach (2022). Hij laat hierin zien dat de huidige woningcrisis niet het gevolg is van een economische wetmatigheid en het feit dat er ‘gewoon’ te weinig woningen zijn, maar het resultaat van een bewust gevoerde neoliberale woonpolitiek. 

Een neoliberaal spiegelpaleis
Binnen het neoliberale denken wordt het eigen woningbezit geïdealiseerd: woningeigenaren zouden betere mensen zijn, “onafhankelijk, autonoom en zelfredzaam; goede burgers die goed voor zichzelf kunnen zorgen”. (Hochstenbach, p. 63). Zij kunnen hun eigen broek  ophouden zoals dat heet. Een huurder is een niet-volwaardige burger, met een vlekje. 

Het eigen woningbezit wordt om deze reden niet alleen geïdealiseerd, maar ook uitgebreid fiscaal gestimuleerd, met bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek (HRA). Dit zijn de bretels voor de broek, opdat deze niet afzakt. Veel deskundigen (van o.a. DNB, EU en IMF) zijn het er over eens dat de HRA alleen maar zorgt voor meer schulden bij huishoudens en hogere huizenprijzen, en bovendien ook de overheid heel veel geld kost. In 2011 ging er bijvoorbeeld ruim 14 miljard euro naar de eigenhuisbezitters. De huurtoeslag kost de overheid jaarlijks slechts 3,5 miljard. Bovendien, hoe meer je verdient en hoe duurder het huis, hoe groter het voordeel. Herverdeling naar boven dus, aldus Hochstenbach (p. 86). Dit is toch wel wat anders dan de beeldvorming waarin de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen.

Ook in de sociale zekerheid zitten een aantal regelingen die woningeigenaren bevoordelen. Zo is er wel recht op zorgtoeslag bij een gering inkomen (na aftrek HRA), ook bij een afgelost huis (dus geen HRA). Vermogen in het huis telt hier niet mee. Een iets meer verdienende bewoner van een vrije sector huurwoning krijgt geen zorgtoeslag, omdat er te veel wordt verdiend of te veel vermogen is (spaargeld), ook al gaat 50% van de inkomsten op aan huur. Ook bij het bepalen van de eigen bijdrage voor opname in een verzorgingshuis telt het vermogen in het huis drie of vier jaar niet mee als de woning leeg achterblijft en helemaal niet als de partner er blijft wonen. Spaargeld dat de huurder  telt boven een bepaalde grens wel meet. Voor de huurder is dit spaargeld vaak het enige bezit, en ook nodig om de (toekomstige) huur te betalen of onvoorziene zorgkosten op te vangen. In beide gevallen wordt naar het inkomen gekeken. 

Een andere reden om huizenbezit te stimuleren is, binnen dit neoliberale denken, dat de huisbezitter eigen vermogen opbouwt. Vreemd is het dan wel dat in de discussie over het meer belasten van vermogen om de vermogensongelijkheid tegen te gaan, de eigen woning buiten beeld blijft. Zelfs bij de verkoop van het huis. Bij het erven van een huis door de partners is er een grote vermogensvrijstelling. Bij erven door de kinderen is er veel minder vemogensvrijstelling, maar is het getrapte tarief vrij gering.
. 
De zogenaamde overwaarde (wat je overhoudt aan geld na aftrek van de hypotheek) is bij verkoop onbelast, en blijft dat als je het binnen 3 jaar na de verkoop gebruikt voor de aankoop van een volgend huis. Zo werken de prijsstijgingen op de huizenmarkt als een vliegwiel waar niet tegenop te sparen of te werken valt. De mindere belastingafdracht door kopers (minder loonbelasting door HRA, geen vermogens- en winstbelasting, moet wél worden opgebracht, en wel onder andere door de mensen voor wie deze regelingen niet gelden, de huurders. Huurders worden vaak gezien als de mensen die geholpen worden en woningeigenaren als de eigen-broek-ophouders. Zie hier de beeldvorming in het spiegelpaleis.

In de financiële crisis van 2008 (vooral een gevolg van overwaardering van huizen en te ruime innovatieve financieringsmogelijkheden van hypotheken met name in de VS) dreigde het vliegwiel de andere kant uit te gaan draaien. Met kunst en vliegwerk werd de Nederlandse huizenmarkt gestut. De huizenmarkt met een totale hypotheekschuld van in 2021 maar liefst 765 miljard was (en is) immers too big to fail. 

De overdrachtsbelasting werd verlaagd, de HRA voor twee huizen werd verlengd van 2 jaar tot 3 jaar (dat is die gebleven), de grens voor de Nationale Hypotheekgarantie werd verhoogd en de ‘jubelton’ werd in het leven geroepen, om de kapitaaloverdracht tussen generaties nog beter te faciliteren. De jubelton is inmiddels afgeschaft, maar had voor een als tijdelijk bedoelde maatregel een lange levensduur (8 jaar). 
In de beeldvorming is het kennelijk voor een eigenaar-bewoner erger om het huis kwijt te raken dan voor iemand die huurt, want de huurder kan zonder pardon uit huis kan worden gezet als de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt, al wordt er de laatste tijd wel meer rekening gehouden met omstandigheden.  Overigens kunnen ook mensen die hun hypotheek niet meer kunnen betalen uit hun huis worden gezet, zelfs met een risico op restschuld, maar daarbij is er vaak wel meer onderhandelingsruimte met de bank. Bij de HRA is het ook nog zo, dat je meer gaat betalen naarmate je minder verdient. 

De stijging van de prijs van huizen komt onverkort ten goede aan huiseigenaren, die slapend rijk worden. Je ‘verdient’ meer met je huis dan met je werk. Even zo goed wordt de winst op het eigen huis gezien als eigen verdienste. Als het mis gaat doet men echter graag een beroep op overheid. Dit is zelfs deels geïnstitutionaliseerd in de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) , waarbij de overheid als achtervang garant staat voor eventuele restschulden. De grens hiervoor was in 2002 € 200.000, en is in 2023 € 405.000 Tijdens de kredietcrisisaren (2009-2014) is de NHG-grens tijdelijk flink verhoogd, en daarna weer (ook tijdelijk) wat afgebouwd. 

Van volkshuisvesting naar woningmarkt
In dezelfde periode dat de koopmarkt werd bediend met HRA, vermogensvrijstelling, jubelton etc. werd de aanval op de volkshuisvesting voortgezet. Aan de corporaties was al eerder de subsidie in de vorm van goedkope leningen ontzegd; voortaan moesten zij op eigen benen staan en meer geld binnenhalen. Hierbij kregen - om met Hochstenbach te spreken - ‘de pakken de overhand op de truien’, waarbij de corporaties zich steeds meer als durfinvesteerders gingen gedragen. 

Dit heeft tot een aantal zeer onfortuinlijke kwesties geleid: denk aan de affaires rond Vestia, Mister Masserati, de SS Rotterdam, en de Maastrichtse campus (Hochstenbach, p 166 e.v.). Hiermee kregen (neoliberale) politici een stok om mee te slaan. In 2013 werd de verhuurdersheffing ingevoerd, waarbij tot 2021 12 miljard euro van de huursector naar de schatkist is overgeheveld. De verhuurdersheffing was gebaseerd op de waarde van de sociale huurwoningen benéden de liberalisatiegrens. De corporaties waren daardoor ook min of meer gedwongen om een groot deel van juist deze woningen te verkopen of over te hevelen naar het duurdere segment. De woningen die verkocht werden waren vooral de  aantrekkelijke woningen in de binnensteden, ook bijvoorbeeld die op de begane grond met een tuintje. De eerder vermelde verlieslatende onfortuinlijke kwesties hadden ook tot gevolg dat de betrokken corporaties gedwongen werden op grote schaal sociale huurwoningen in de uitverkoop te doen. Deze werden veelal opgekocht door buitenlandse beleggers voor wie minister van Wonen Stef Blok de rode loper al had uitgerold. Al eerder, in 2009, is er een strikte inkomenstoets gekomen voor sociale huurwoningen. De grens ligt hiervoor in Nederland beduidend lager dan in een aantal andere landen. En passant werd ook het begrip scheefwoner geïntroduceerd, met naast de onterechte stigmatisering ook aanzienlijke financiële gevolgen voor de scheefwoner, die overigens nooit aanspraak maakte op huursubsidie of - toeslag, want daarvoor werd/wordt te veel verdiend. Ook de kraakbeweging werd een kopje kleiner gemaakt. 

Het gevolg van al deze ontwikkelingen is dat corporaties geen geld meer hadden om woningen te bouwen, en als zij dat al hadden, gingen commerciële ontwikkelaars voor bij de gronduitgifte. Er bleven steeds minder betaalbare woningen over voor meer mensen. Mensen met een migratieachtergrond krijgen er vaak de schuld van dat er bij deze stoelendans te weinig stoelen of krukjes overblijven (Hochstenbach, p. 191). 

Binnen het overblijvende sociale segment kwamen logischerwijs relatief meer armere mensen te wonen, met vaak door de extramuralisering in de zorg ook nog ingewikkelde problematiek in de minder aantrekkelijke huizen en buurten. Het gaat dan bijvoorbeeld om mensen met psychische - of verslavingsproblematiek. De middengroepen die niet snel  genoeg op het huizentreintje waren gesprongen, en hun ‘wooncarrière’ hadden verwaarloosd of om principiële of religieuze redenen geen huizenbezitter wilden zijn of geen grote schulden wilden aangaan, waren nu noodgedwongen aangewezen op de dure vrije sector huurmarkt. Mensen met minder vermogende familie zijn vaak ook terughoudender om schulden aan te gaan, ook omdat voor hen een vangnet ontbreekt als de huizenprijzen (of hun inkomens) zouden dalen. Kopen zit er voor de meesten van hen sowieso niet meer in door de snel gestegen prijzen en/of hun leeftijd. Tenzij er ergens toch nog rijke ouders zijn, mét een ongebruikte ‘jubelton’ op de bank.

Sterkste schouders?
Frank Kalshoven schrijft in een column: “Het valt wel mee met ons huizentekort, want onze woonquote gaat omlaag (dit is het percentage van het bruto inkomen dat opgaat aan woonlasten), omdat we meer zijn gaan verdienen. In 2021 was de woonquote voor eigenaren 23%, voor huurders is dit 36% en voor huurders in de vrije sector is dit 42%.” Maar als je ruimer kijkt is de woonquote juist gestegen én stijgende. In 1990 was dit voor eigenaren 20,5% en voor huurders 28,5%. Tot 2000 is het verschil tussen kopen en huren steeds ongeveer 8%. En nu kennelijk 13 tot 19%. 
Hierbij moet worden opgemerkt dat er tussen huizenbezitters onderling grote verschillen zijn tussen hen die lang(er) geleden hebben gekocht en zij die net zijn ingestapt. In die zin vertoont de woningmarkt ook alle kenmerken van een piramidespel. Bij (nieuwe) huurders wordt wel de huurprijs gekoppeld aan de huizenprijzen (WOZ-waarde telt mee in puntenstelsel), zonder dat de voordelen van de hoge prijzen bij huurders terecht komen. Daarnaast worden jaarlijks de prijzen verhoogd met de inflatie (plus een opslag). En de inflatie wordt weer voor een groot deel bepaald door de huurverhogingen. Dit is weer een ander vliegwiel.

In de tussentijd klaagt iedereen over te hoge huizenprijzen, zijn zelfstandige woningen voor veel jongeren en alleenstaanden onbereikbaar en wordt er te weinig gebouwd. Wat er gebouwd wordt zijn vaak dure villa’s (“want anders krijg je de mensen niet in beweging”). Ook (alleenstaande) ouderen blijven zitten waar ze zitten, want alternatieven zijn niet aantrekkelijk, te duur, of ze zijn er niet. Vreemd genoeg is er wel weer een groot aantal vakantiewoningen en kun je je met Peter de Waard in de Volkskrant afvragen of aanpakken van de tweede woning niet beter is dan bouwen, bouwen en nog eens bouwen. 

Onverdiend slapende rijk, ook leuk voor de kinderen
Als oplossingen voor de dure huizen worden vaak maatregelen getroffen die de betaalbaarheid moeten verbeteren, zoals afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters, familiehypotheken, het verhogen van de NHG-grens, het meer meerekenen van het tweede inkomen etc. Het gevolg hiervan is echter dat de huizenprijzen navenant stijgen. En de zittende eigenaren slapend nog rijker worden. De lage rente heeft de huizenprijzen ook een flink zetje omhoog gegeven. De door de lage rente veroorzaakte inflatie kwam vooral in de huizenprijzen terecht en werd (later) vooral gevoeld door de minder rijke hurende medemens.

Vermogen opgebouwd in het eigen huis wordt dus nauwelijks belast en kan ook leuk worden doorgegeven aan de volgende generatie. Omdat het voor deze generatie nauwelijks meer mogelijk is om zonder steun van ouders of erfenis op het huizentreintje te springen en te genieten van alle voordelen gekoppeld aan eigen woningbezit, ontstaat een erfelijke klasse van bezitters tegenover bezitlozen. 
Echte liberalen zou dit een gruwel moeten zijn. De fiscaal ongelijke behandeling van eigen woningbezit draagt dus in belangrijke mate bij aan structurele ongelijkheid over de generaties heen. Er dreigt een rentenierende bovenklasse te ontstaan, het bezit van meerdere huizen laat het vliegwiel nog harder draaien.

Klimaatneutraal?
Subsidies voor verduurzaming slaan vooral neer bij de woningeigenaren, die dus graag zonnepanelen op hun dak legden, voor het klimaat maar ook voor de eigen portemonnee. Met de salderingsregeling erbij was dit een extra zonnige optie. De huurders in particuliere of corporatiewoningen hebben veelal het nakijken, omdat zij  hierover niet zelf kunnen beslissen. Wel betalen zij via hun energierekening mee aan de kosten van de salderingsregeling voor de energiemaatschappijen. Nu ook de huursector langzaam aan de zonnepanelen toekomt, wordt de salderingsregeling afgeschaft.

Geen wonder dat de hurende mensen in het algemeen minder positief staan tegenover klimaatmaatregelen. Ook komt bij hen door de relatief hoge woonlasten hun bestaanszekerheid onder druk. Als je veel verdient, en je betaalt bijvoorbeeld de helft van je inkomen aan wonen, dan houd je nog een flinke helft over, hoe minder je hebt, hoe meer de percentages er in hakken. Voor de verkiezingen was bestaanszekerheid een heel belangrijk onderwerp, maar in concrete beleidsmaatregelen voor de woningmarkt zien we er nu weinig van terug,

(G)een dak boven je hoofd
Dakloosheid is één van de ergste uitwassen van de gecreëerde wooncrisis en de schaarste aan betaalbare huisvesting. Zonder dak boven je hoofd is het erg moeilijk om (weer) een bestaan op te bouwen. De dreiging van dakloosheid bij de mensen met een hoge woonquote in de vaak ook nog slecht onderhouden huurhuizen leidt tot veel stress, is slecht voor de gezondheid en voor de schoolprestaties van de kinderen. Artikel 22 van de grondwet gaat over een inspanningsverplichting van de overheid om voldoende huisvesting te realiseren, dit is bij kwetsbare personen mogelijk ook afdwingbaar (bij Europese rechters). 

Van woningmarkt naar volkshuisvesting 
Het kon ook anders. Sociaal wonen hoeft niet op een koopje. Daarvan getuigen ook de woningen van de Amsterdamse School die in de jaren twintig door Woningbouwverenigingen werden gebouwd als antwoord op de erbarmelijke woonomstandigheden van de arbeiders in krotwoningen. Deze ‘paleizen voor de arbeiders’ waren ontworpen door socialistische architecten zoals Michel de Klerk en zijn nog steeds parels van de stad en niet alleen in Amsterdam. Een belangrijke impuls  voor de ontwikkeling van de Amsterdamse School was de mogelijkheid voor woningbouwcorporaties om financiële steun te ontvangen van de overheid. De steun hield in dat woningbouwverenigingen goedkope leningen kregen van de overheid, mits zij zich zonder winstoogmerk volledig toelegden op woningbouw. 

En het kan ook anders. Neem een voorbeeld aan Wenen. In het rode Wenen heeft de sociaal-democratische partij van oudsher de sociale woningbouw omarmd. 

Lessen die wij van Wenen kunnen leren: 
1) hogere inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen bevorderen de sociale cohesie. Sociale huisvesting moet een recht zijn voor de meeste mensen, niet een lapmiddel voor armen en gemarginaliseerden. Een van de resultaten van dit model is dat er overal in de stad armoede en rijkdom, inwoners en nieuwkomers zijn, maar dat er praktisch geen aaneengesloten probleemwijken, geen banlieues en geen getto's zijn; 
2)  Huisvesting is een publiek goed is en geen business; 
3) Het loont meer om rechtstreeks in betaalbare woonruimte te investeren dan om  huursubsidies te geven aan een vrije markt; 
4) De stad subsidieert de woningbouw met leningen en subsidies, maar de grond blijft van de stad. 

Leuk om te weten: Wenen voert al jarenlang de lijst aan van 's werelds beste steden om te wonen.

In Nederland komen er weer coöperaties nieuwe stijl op; groepen van mensen die zich hebben verenigd om gezamenlijk ecologisch (en sociaal) verantwoord woningen te bouwen. Maar dit vraagt  veel energie en doorzettingsvermogen van de initiatiefnemers, en een helpende hand van de overheid ontbreekt. Het zou beter zijn als woningbouwverenigingen (nieuwe stijl) weer het voortouw zouden kunnen nemen, daarin ondersteund door de overheid, bij een transitie naar duurzaam en ecologisch bouwen. Hierbij geldt dat vanuit ontgroei-perspectief verbouwen soms beter is dan sloop.

Maak hiervoor geld vrij door ook woningeigenaren hun eerlijke deel te laten betalen, dus versneld afbouwen van HRA en vermogensbelasting gelijk trekken tussen spaargeld en geld opgepot in het huis. Zorg weer dat de sterke schouders ook daadwerkelijk de zwaarste lasten gaan dragen in plaats van andersom. Door ook bestaande bouw te verduurzamen en echt te investeren in sociale huisvesting en deze toegankelijk te maken voor bredere lagen van de bevolking zal ook het draagvlak voor klimaatmaatregelen groter worden. Een verdraagzamere, gezondere en een eerlijkere samenleving met gemengde en groene buurten komt meer in zicht, en daarmee ook ontgroei-idealen en de ontvankelijkheid daarvoor. Ga weer uit van een ideaal van gezamenlijkheid en neem afstand van het idee dat mensen alleen goed zorgen voor hun eigen bezit.

Monique Wessels, nog niet uitgewoond

Regelingen zijn ingewikkeld en worden ook voortdurend aangepast, met soms tegengestelde effecten op de woningmarkt. Aan de grote lijn verandert helaas echter nog weinig.

Referenties

Inspirerende nieuwe collectieve, sociale projecten zijn bijvoorbeeld

N.B. Artikelen in de Volkskrant en het Parool zijn toegankelijk voor abonnees, ook abonnees van Trouw, AD en Eindhovens Dagblad, Brabants Dagblad, BN DeStem, PZC, Tubantia, de Gelderlander en de Stentor.